买房是人生一大事，签订（dìng）房屋买卖合同（tóng）更不（bú）可放（fàng）松警惕，因为买（mǎi）卖双方在专（zhuān）业知识上信息不对称，有时买方（fāng）并非出于本（běn）意或者不知（zhī）道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于（yú）被（bèi）动（dòng）地位。因此，在签订房屋买卖合同时需要多加注意（yì），了解合同内容，谨防（fáng）合同陷阱。

签订空（kōng）白条款需注意

1．看是（shì）否有商（shāng）品房预售许（xǔ）可证

取得商品房预售许可（kě）证必须符合下列（liè）条件：

（1）开发（fā）企业具有企（qǐ）业法人营业执照和（hé）房地产开（kāi）发企业资质证书；

（2）取得土（tǔ）地使用权证（zhèng）书和使（shǐ）用土地批准文件；

（3）持有建设（shè）工程规划（huá）许可证和建设（shè）工程开工许可证；

（4）已通过（guò）竣工验收；

（5）供（gòng）水、供电、供热、燃气、通（tōng）信等配（pèi）套基（jī）础设（shè）施具备（bèi）使用条件，其他配套基础（chǔ）设施和公共设施具（jù）备交付使（shǐ）用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房的好处在（zài）于可（kě）以比较（jiào）清楚地了（le）解房屋的现状（zhuàng），可（kě）以尽（jìn）快（kuài）取得房地产权利证（zhèng）书等。购房人可到房地产管理部（bù）门核（hé）实该商品房预售许（xǔ）可证真假即可，无商（shāng）品（pǐn）房预售许（xǔ）可证对外销售房屋的，购买时（shí）都有隐患，存有不安全因（yīn）素。

2．看（kàn）合同中的土地性质

现在很多（duō）房地产开发项目的用地虽（suī）然是出让（ràng）用地，但由于（yú）土地性（xìng）质为综合用地或者商住两用（yòng）地，导致土（tǔ）地使用年（nián）限不是70年，甚至（zhì）有些只有40年。

在购买时一定要看（kàn）清土地（dì）是否为出（chū）让取得以及土（tǔ）地使用（yòng）年限是否为（wéi）70年。目前法律只是规定住宅到期（qī）可自（zì）动续期，其他（tā）非住宅性质土地一般（bān）需缴费续（xù）期。

3．看清楚房（fáng）屋用途

现在有（yǒu）些对外销（xiāo）售的房屋（wū）虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓（yù）的界（jiè）定，目前不是很明确。明确的是（shì），国家强制（zhì）标准中对日照的要求没（méi）有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光（guāng）照（zhào）时间不需要满足大寒日（rì）有效日照内满窗日照（zhào）时间不少于两小（xiǎo）时（shí）。另（lìng）外公寓能否作（zuò）为学区（qū）房（fáng），目前教育部门也没有（yǒu）明确的答复， 因此为了孩子入学购房的要特（tè）别慎（shèn）重。

4．物业也（yě）不能忽视（shì）

在签（qiān）订商品房合同（tóng）时会与前期物业公司（sī）签订物业服务合（hé）同（tóng），由（yóu）于开发商与前期物业公司关系一（yī）般比（bǐ）较紧密（mì），物业公司的声誉，以及（jí）物业合同中的（de）很多约定，也要仔细（xì）阅读。

虽然成（chéng）立业（yè）委（wěi）会后可以解聘物业（yè）公（gōng）司，但目前的现实是很多小区因（yīn）为（wéi）居住（zhù）率（lǜ）不足或（huò）者业主不愿（yuàn）多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业（yè）主（zhǔ）和物业之间纠纷较多。

5．车库（kù）和（hé）地下（xià）室或者阁楼的约定

合同签订时（shí），开（kāi）发商承诺给业主（zhǔ）赠送车（chē）库（kù）或者储（chǔ）藏室、阁楼的（de），这些约定一定要（yào）写入合同，口（kǒu）头承诺（nuò）的东西往（wǎng）往因为（wéi）缺乏证据最后不了了之（zhī）。

是否有车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承（chéng）诺。另外（wài）人（rén）防车位也需（xū）特别注（zhù）意。

6．面积（jī）的（de）约定

这（zhè）是目前引发纠（jiū）纷最（zuì）多的条（tiáo）款，大（dà）家都认为签（qiān）订（dìng）合同（tóng）后，面（miàn）积（jī）差距（jù）超（chāo）过3%的，可以不用付费，实际这是错误的（de）。

如果购房人和（hé）开发商有约定，先（xiān）遵照约定（dìng），无约定再按照规定执行。开发商往（wǎng）往在签订合同时和（hé）购房人（rén）进（jìn）行（háng）约定，约（yuē）定以有资质的测绘部门（mén）出具的面积为主。

这一做法规避了3%的法定（dìng）条件。大家一定（dìng）要看清楚这点，可以在合同（tóng）签订时直（zhí）接约定面积，明确约定超过多少（shǎo）不再付（fù）费。

7．贷款问题的约（yuē）定

开发商往（wǎng）往答（dá）应帮（bāng）助购房人（rén）贷款，但（dàn）合同却不约定（dìng）无法贷款可以退房，而是（shì）约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付（fù）清（qīng）房（fáng）款。

可以先（xiān）行查（chá）询（xún）个人信用或者在合同中（zhōng）明确约定“因无法贷款可以解（jiě）除合同”。

8．逾（yú）期或者赔偿的问题

开发商和购房人会在合（hé）同中，对双方办证或者缴（jiǎo）纳购房款等问题的期限（xiàn）进（jìn）行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等（děng）的，合同签订时可（kě）要求对等（děng）待遇。

9．交房的问题

交房的条件，一定要在合同中明（míng）确。在哪个验收环节之后，才可认定完成（chéng）交房。验收方式有单体验收、综（zōng）合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体（tǐ）验收后，有可能小区还处于建设状态，小区（qū）内的（de）道路、绿化都有可能（néng）未完（wán）成，居住不一定方便，因（yīn）此需约（yuē）定清楚。

10．小区公共（gòng）区（qū）域和公共部位的约定（dìng）

开发（fā）商往（wǎng）往会告诉购（gòu）房者（zhě），小区内的会所、健身场所等多（duō）么规范、多么（me）先（xiān）进，绕开产权问题。

如（rú）果合同未约定这些场（chǎng）所的产权，开发商有（yǒu）可能卖掉（diào）这些场所，买主不一定能让业主免（miǎn）费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开（kāi）发商不（bú）能出售这（zhè）些场（chǎng）所。

11．对各（gè）类设施的（de）约定

燃气、宽（kuān）带等，往（wǎng）往开发商都只选择一（yī）家，导致用户无法（fǎ）选（xuǎn）择，如果在合同中约定（dìng），要求开发商（shāng）允（yǔn）许几家经（jīng）营（yíng）商进入小区，业主就有主动权了。

12．双方协（xié）商解决的内容必（bì）须多研究（jiū）

凡是前（qián）面提到纠纷的内容（róng），后面写双方协商解（jiě）决的，一般（bān）都（dōu）是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简（jiǎn）单地标注协商（shāng）解决。

合（hé）同附（fù）件也（yě）要（yào）留意

商品房（fáng）买卖（mài）合同（tóng）除主合同外，还包含四个（gè）附件，即房屋（wū）平（píng）面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积（jī）构成（chéng）说明、装修设备（bèi）标准和合同补充协（xié）议。

（1）房屋平面图应标（biāo）明每一个房间具体（tǐ）的尺寸以及墙体的宽度，还应（yīng）标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置（zhì）。

如（rú）果上述内容不明确，则房屋平面图起不（bú）到准（zhǔn）确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

（2）无论是房屋（wū）平面图，还是公共部（bù）位（wèi）与公（gōng）用（yòng）房屋分摊建筑面积构成说明和装修（xiū）设备标准，都应使（shǐ）用准（zhǔn）确的数字和具体的（de）描述来表示其内容，而（ér）不（bú）应使用概念化的词语。

像“高级”“名（míng）牌”“精装修”这类词（cí）语（yǔ）不应在附件（jiàn）中出（chū）现，而应明确“高（gāo）级”具体标准是什么，“名牌”是什么（me）牌子，“精装修”达到什么装（zhuāng）修（xiū）效果。

（3）根据民事法（fǎ）律“意思自治”原（yuán）则，商品房买（mǎi）受人完全可以不受格（gé）式（shì）条款（kuǎn）的限制，与（yǔ）开发商进行协商（shāng），行使（shǐ）合（hé）同的（de）修改和（hé）补充（chōng）权，在主合同（tóng）之外（wài），签定补充协议，以（yǐ）明确一（yī）些（xiē）模糊概念，修正（zhèng）主合同中的不合理条款。

13．房屋交付后，买受人发现房（fáng）屋实际（jì）情况与销售广告不（bú）符，可以（yǐ）要求开发商承担违（wéi）约责（zé）任吗（ma）？

为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若干问题的解（jiě）释》第三条规定（dìng）：“商品房的销售广告和（hé）宣传资料为要（yào）约邀请，但是出卖人就商品房开发（fā）规划范围内（nèi）的房（fáng）屋（wū）及相关设施所作的说明和允诺具（jù）体确（què）定，并对商品房买卖合同的订立以及（jí）房屋价格（gé）的确（què）定有重大（dà）影响的，应当视为要约（yuē）。该说（shuō）明和允诺即使未载入商品房（fáng）买卖合同，亦应当视为（wéi）合同（tóng）内容（róng），当事人违反（fǎn）的，应当承担违约责任。”

由此可见，对于房地（dì）产广告（gào）中（zhōng）的有关（guān）房（fáng）屋及其相关设（shè）施（shī）的说（shuō）明及允诺，如果其对（duì）订立合同（tóng）定价（jià）有重（chóng）大影（yǐng）响（xiǎng），那么即使该（gāi）说明和允诺未载入房屋买卖合（hé）同（tóng），也属于（yú）合同内容。若（ruò）购房者发（fā）现说明或（huò）允诺的内容与实际不符（fú）时，可以要求开发商承担违约责任。

14．哪些房（fáng）地产不能转让？

根据（jù）《城市房地产（chǎn）管理法》第三十（shí）八（bā）条规定（dìng），下（xià）列房地产（chǎn），不得转让：

（1）以出让方式（shì）取得土地使用权的，不符合本法第（dì）三十九条（tiáo）规（guī）定的（de）条件的；

（2）司法机关和行政机（jī）关依法裁定、决定查（chá）封或者以其他形式限（xiàn）制房（fáng）地产权利的；

（3）依法收（shōu）回（huí）土地（dì）使用权的；

（4）共有房地产，未（wèi）经其他共有人（rén）书（shū）面同意（yì）的（de）；

（5）权属（shǔ）有（yǒu）争议的（de）；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止（zhǐ）转让（ràng）的其他情（qíng）形。

15．仅有房产证，没（méi）有办理不动产登记，能取得（dé）房屋（wū）所有权（quán）吗？

不动（dòng）产以登记的方式进行公示，只有（yǒu）进行（háng）登记才（cái）发生物权的效力，买（mǎi）受人才能获得不（bú）动产的所有权，登（dēng）记就（jiù）是将新的所（suǒ）有人的名字（zì）登记（jì）在房产部门的登记簿上，不动（dòng）产（chǎn）登记簿是物权归属和（hé）内容（róng）的根（gēn）据。而房产证是（shì）房产（chǎn）部门（mén）发给权利人的一种享有权（quán）利的凭证，只起到（dào）证（zhèng）据的作用，当不动产登记簿（bù）记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不（bú）动产登记簿为准。即（jí）房产证的效力弱于（yú）不动（dòng）产登记簿（bù）的（de）效力。一旦出现房屋产权（quán）纠纷，不（bú）动产（chǎn）登记簿上所记载的人则拥有（yǒu）房屋的所有权。因此，在（zài）购买房屋时，一定（dìng）要注意进行不动（dòng）产登记（jì）或者不动产登记的变更。

16．买来的（de）住房面积缩水怎么办？

面（miàn）积缩水是买（mǎi）房族（zú）经常遇到的问（wèn）题，对于（yú）房屋“面积缩（suō）水”的问题，应（yīng）以房地产（chǎn）管（guǎn）理部（bù）门所做的测量面（miàn）积为准。《最（zuì）高人民法院关于审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同纠纷（fēn）案件适用法律若干（gàn）问题的解释》对面积缩水问（wèn）题作出（chū）了（le）明（míng）确的规定：第一（yī），误差率在3%以内的，当（dāng）事（shì）人不能请（qǐng）求解除合同，但是（shì）对（duì）于缩水部分（fèn）的购（gòu）房款，开发（fā）商应（yīng）当返还（hái）。第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但（dàn）是要求开发商承担（dān）其他责任。

17．开发商逾期交（jiāo）房（fáng）怎么（me）办？

开发商（shāng）应该按照约定的时间（jiān）交付房屋，这是开发商的主要（yào）义务。如果开（kāi）发（fā）商没（méi）有（yǒu）按期交房，买受人可（kě）以根据不（bú）同情况，采取（qǔ）不同的方式来维（wéi）护自己的合（hé）法权（quán）益。第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期（qī）限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后（hòu）在合（hé）理期限内仍没有履（lǚ）行的，买（mǎi）受人不解除合同，可以请求开发商承担违（wéi）约（yuē）责任；第三，逾（yú）期（qī）交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不（bú）能解（jiě）除合同，但是可（kě）以请求开发（fā）商承担违约责任（rèn）。需要注意的是（shì），买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的（de），解除权（quán）消灭。

18．房屋买卖合同（tóng）签（qiān）订后，因意外（wài）事故使房屋毁损、灭失（shī）的（de）风险由谁承担？

《最高人（rén）民法院关于审理商品房（fáng）买卖合同（tóng）纠纷案件适（shì）用（yòng）法律（lǜ）若干问题的解释（shì）》第十一条就此问题的不（bú）同情况分别作了规定（dìng）：“对房（fáng）屋的转移占有，视（shì）为（wéi）房屋的交付使（shǐ）用，但当事人另有约定的（de）除外（wài）。房屋毁损、灭失（shī）的风险，在交（jiāo）付使（shǐ）用（yòng）前由出卖人承担，交付使用（yòng）后由（yóu）买受人承担；买受人（rén）接到（dào）出（chū）卖人（rén）的书面（miàn）交房通（tōng）知，无（wú）正当理由拒绝接收（shōu）的，房（fáng）屋毁（huǐ）损、灭（miè）失（shī）的风（fēng）险自书面交房通（tōng）知确定（dìng）的交付使（shǐ）用（yòng）之日起（qǐ）由买受人承担，但法律（lǜ）另有规定或者（zhě）当（dāng）事人另（lìng）有（yǒu）约定的（de）除外（wài）。”

由（yóu）此可见，一般情况下，房屋损坏的风（fēng）险（xiǎn），在（zài）房屋交（jiāo）付之前由（yóu）出卖人（rén）承担；在房屋（wū）交付给（gěi）买受人之后，由买受人承担。此处所（suǒ）说的（de）交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋（wū）由出卖人手中（zhōng），交（jiāo）到买受人手中，由买受人占有使用该房（fáng）屋。

19．签订商品房（fáng）预售合同（tóng），应（yīng）具备哪些条件？

根据《城市房地（dì）产（chǎn）管理法》第（dì）四十五条规定,商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地（dì）使用权（quán）出让金，取得（dé）土地使用权证书；

（2）持有（yǒu）建（jiàn）设工程（chéng）规划许可证；

（3）按提供（gòng）预售的商（shāng）品房计算（suàn），投入开发（fā）建设（shè）的资金（jīn）达（dá）到工程（chéng）建设总投资的百分之二（èr）十五以上，并已经（jīng）确（què）定施（shī）工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产（chǎn）管理（lǐ）部（bù）门办理预（yù）售（shòu）登记，取（qǔ）得商品（pǐn）房预售许可证（zhèng）明。

商（shāng）品房预售人应当按照国（guó）家有关规定（dìng）将（jiāng）预售合同报县级以上人民（mín）政（zhèng）府房产管理部（bù）门和土地管理部（bù）门登记备案。商（shāng）品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

20．出（chū）卖人未取得商品房预售许可证明，其（qí）与（yǔ）买受（shòu）人签（qiān）订的房屋预售合同是（shì）否有效？

《最高人民（mín）法院（yuàn）关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法律若（ruò）干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商（shāng）品房预售许可证明，与（yǔ）买受人（rén）订立（lì）的（de）商品房预售合同，应当认定无效，但是（shì）在（zài）起诉前取得商品（pǐn）房预售许可证明的，可以（yǐ）认（rèn）定有效。”

可见（jiàn），要（yào）签订商品（pǐn）房预售（shòu）合同，开发（fā）商必须（xū）取得商品房预售许（xǔ）可证明，否则，该合（hé）同无（wú）效（xiào）。当然，也有（yǒu）例外情况。如果在买受人向法（fǎ）院起诉（sù）之前，商品房预售（shòu）人取得了商品（pǐn）房预售许（xǔ）可证明，可认（rèn）定预售合同有效。

21．房屋（wū）买卖（mài）双方签订预售合同（tóng）后，没有进（jìn）行（háng）登记备案，一方当事（shì）人可以请（qǐng）求（qiú）确认合同无效（xiào）吗（ma）？

《最高人（rén）民法院关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠（jiū）纷案件适（shì）用法律若干（gàn）问题的解（jiě）释》第（dì）六条规定：“当（dāng）事人（rén）以商品房预（yù）售合同未按照法律、行（háng）政法（fǎ）规规（guī）定办理登记备案手续为由，请（qǐng）求确（què）认合同无（wú）效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为（wéi）商品房预（yù）售合同生效条件的，从其（qí）约定（dìng），但当事人一方已（yǐ）经履行（háng）主要义务，对方（fāng）接受的除外。”

由（yóu）此可见，虽然法律要求签订（dìng）商品房预售（shòu）合同（tóng）后，需进行登记备案，但是如果双方签订预（yù）售合（hé）同后没有办理（lǐ）登（dēng）记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不（bú）予（yǔ）支持（chí），是否（fǒu）办理登记备案手续不（bú）是预售合同生效（xiào）的条件。

22．房屋出现（xiàn）质量问题，任何时候都可以要（yào）求（qiú）出卖人修复吗（ma）？

《商品房销（xiāo）售（shòu）管理办法》第（dì）三十三条规定（dìng）：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在（zài）合同中就保（bǎo）修范围、保修期限、保修责任等内（nèi）容作出约定。保修期从（cóng）交付之日起计算。商品住宅（zhái）的保修期限不得低于（yú）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保（bǎo）修书约定保修期的存（cún）续期；存续期少于《商品住宅实（shí）行质量保证（zhèng）书（shū）和住宅（zhái）使用说明书制度的规（guī）定》（以下简称（chēng）《规定（dìng）》）中（zhōng）确定（dìng）的最低（dī）保修期限的，保（bǎo）修期不得低于《规（guī）定（dìng）》中确定的最低保修期限。非住宅商品（pǐn）房的保修（xiū）期限（xiàn）不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的（de）质量保修（xiū）书约定保（bǎo）修期（qī）的存续期。在保修期限内发生的属于保（bǎo）修（xiū）范（fàn）围的（de）质量问题，房地产开发企业应当履行（háng）保修（xiū）义务，并对造成的损失承（chéng）担（dān）赔偿责任。因（yīn）不可抗力或者（zhě）使（shǐ）用不当（dāng）造成（chéng）的损坏（huài），房（fáng）地产开发（fā）企业不承担责任。

此外，《建筑工（gōng）程（chéng）质（zhì）量管理条（tiáo）例》第四十条规（guī）定，在正常使用条（tiáo）件下，建设工（gōng）程的（de）最低保修期限为：（1）基（jī）础设施工程（chéng）、房屋建（jiàn）筑的地基基础（chǔ）工（gōng）程和主（zhǔ）体结构工程，为设计文件规定的该（gāi）工程的合理使用（yòng）年限；（2）屋面防水工程、有（yǒu）防水要求的（de）卫生间、房间和外墙（qiáng）面的（de）防渗（shèn）漏，为5年；（3）供热（rè）与供冷系统，为（wéi）2个采暖期、供（gòng）冷期（qī）；（4）电气管线、给排水管道、设备安装（zhuāng）和装修工程，为2年。其他项（xiàng）目的保修期（qī）限由（yóu）发包方与承包方约定。

由（yóu）此（cǐ）可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当（dāng）事人为了维护自己的权益（yì），除了（le）依照法律规定，还可以（yǐ）在（zài）合（hé）同（tóng）中进行详细的约定，制（zhì）定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候（hòu）都可以要求出卖人维（wéi）修的，出卖人的保修期（qī）是（shì）有一定（dìng）的（de）期限的（de）。

23．房屋（wū）买卖双方签订合同后，出卖（mài）人与第三人（rén）恶意串通，又签订合同并交付使用（yòng），买受人可以（yǐ）请求确（què）认第二个合同无效吗（ma）？

《最高人（rén）民（mín）法院关于审理商品房（fáng）买卖合同（tóng）纠（jiū）纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人（rén）恶意串（chuàn）通，另行订立商品房买卖（mài）合同并（bìng）将（jiāng）房屋交付使用，导致（zhì）其无法（fǎ）取得（dé）房屋为由，请求确认出卖人与第（dì）三（sān）人（rén）订立的商品房（fáng）买（mǎi）卖合同（tóng）无效的，应予（yǔ）支持（chí）。”

因此，房屋（wū）买卖双方签（qiān）订合同（tóng）后，出卖人（rén）又与（yǔ）他人签订合同，并将房屋交付使用，买受（shòu）人只要能够证明（míng）出（chū）卖人与第（dì）三人（rén）是恶意串通，其可请求法院确认出卖（mài）人与第三人（rén）签订的合同无（wú）效。实际生活中，如果第三人明知（zhī）买卖双方的（de）合（hé）同（tóng），还与出卖人（rén）签约，其（qí）实就是恶意（yì）。

24．房屋交付使用后（hòu），房（fáng）产证迟迟办不下来（lái），开（kāi）发商是否承担违约责任（rèn）？

《最高人民法院（yuàn）关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的（de）解释（shì）》第十八条（tiáo）规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期（qī）限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有（yǒu）特（tè）殊约定外，出卖人应当承担违约（yuē）责任（rèn）：（一）商（shāng）品房买卖合同约定的办理房屋所（suǒ）有（yǒu）权（quán）登（dēng）记（jì）的期限；（二）商品房（fáng）买（mǎi）卖合同的标的物（wù）为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日（rì）起90日（rì）；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工（gōng）房屋的，自（zì）合（hé）同订立之（zhī）日起90日。合（hé）同没（méi）有（yǒu）约定违约金或者损（sǔn）失数额（é）难以确定（dìng）的，可以按照已（yǐ）付购（gòu）房（fáng）款总额，参照（zhào）中国人民银行（háng）规定的（de）金融机（jī）构计收逾期（qī）贷款利息的标准（zhǔn）计算。”上述条（tiáo）文规定了（le）开发商逾期办理房（fáng）产（chǎn）证应承担的责任。

实际生活中，房产证迟迟办（bàn）不下来，有部分原因是因为开（kāi）发商出售手续不能及时办理齐全。由于开（kāi）发商的原因，导致购（gòu）房（fáng）者在一定的期间拿不到房产证的，购房（fáng）者可以要求开发（fā）商承担违约责任。为了更好地维护自身权（quán）益，购房者在签订购房合同（tóng）时（shí），最好约定办（bàn）理房产证的（de）期限，将时间约（yuē）定明（míng）确，以（yǐ）防（fáng）开发商恶意拖延办证（zhèng）时间。

25．房屋买（mǎi）卖时，该（gāi）房屋所占（zhàn）范围的土地使（shǐ）用权（quán）是否随之转移？

《城市房地产管理法》第三十（shí）二条规（guī）定：“房地产（chǎn）转让、抵押（yā）时，房屋的所有权和（hé）该（gāi）房屋占用范围（wéi）内（nèi）的土地使用权同时转让、抵押。”根（gēn）据上述法（fǎ）条规定，房屋买（mǎi）卖（mài）时，该房屋所占（zhàn）范围的土地使用权也随之转移（yí），这（zhè）就是所谓（wèi）的“地（dì）随房（fáng）走”。房（fáng）屋买卖双方（fāng）签订购房合（hé）同后，买卖双方应（yīng）到房屋所在（zài）地的县级以（yǐ）上地（dì）方（fāng）人民政（zhèng）府的（de）房（fáng）产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借（jiè）变更（gèng）后的房屋所有权证书和（hé）相关证（zhèng）件，到（dào）同级人（rén）民政府（fǔ）的（de）土地管理部门申请办理土地（dì）使（shǐ）用权变更登记，土（tǔ）地管理部门核（hé）实后（hòu），由（yóu）同（tóng）级人（rén）民政府更（gèng）换土（tǔ）地使用权（quán）证书（shū）。至此，土地使用（yòng）权随着房屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双方（fāng）已办（bàn）完过（guò）户手续，双方还能解除合（hé）同吗？

《合（hé）同法》第九十三条规（guī）定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事（shì）人可（kě）以约定一方解（jiě）除合同的条（tiáo）件。解除合同的条件成就时，解除权人（rén）有（yǒu）权解除（chú）合同（tóng）。”

由（yóu）此可见，只要当事人双方协商一致，或者合（hé）同约定的（de）解（jiě）除（chú）合同的条件成就（jiù），是可以解除合同（tóng）的（de），即使房屋已经过户。

27．房屋买（mǎi）卖合同签（qiān）订后，一方（fāng）以未办（bàn）理（lǐ）房屋（wū）产权变（biàn）更登记为由主张合同（tóng）无效（xiào），能否成立？

《物权（quán）法（fǎ）》第十五条规定：“当事人之间订立有关设（shè）立、变更、转让和（hé）消灭不（bú）动产（chǎn）物权的合同，除法（fǎ）律另有规定或者合同另有约定外（wài），自合同成立时（shí）生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

由此可见，对房屋（wū）买（mǎi）卖（mài）双方当事人来说（shuō），双（shuāng）方只要（yào）签订了合（hé）同，是（shì）否到登记机关办理登（dēng）记，不影响合同效（xiào）力。除非当事（shì）人在合同中（zhōng）约定合（hé）同生效的时间（jiān）或其他（tā）条（tiáo）款（kuǎn），否则，自合同成立时生（shēng）效。所以，不能（néng）因未办理（lǐ）变更（gèng）登记，主张合同（tóng）无效（xiào）。

28．房屋买卖中，买（mǎi）受人迟延交付购房（fáng）款，出卖人可否要求解除合同？

《最高人民法院关于审理商品房（fáng）买卖（mài）合同纠纷（fēn）案件适用法律若干（gàn）问题的解释（shì）》第（dì）十五（wǔ）条规定：“根据（jù）《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受（shòu）人迟延支付（fù）购房款，经催（cuī）告后在三个月的合理期（qī）限内仍（réng）未履行，当事（shì）人（rén）一方请求解（jiě）除（chú）合同（tóng）的，应予支持（chí），但当事（shì）人另有约定的（de）除外。法律没（méi）有规定或者当事人没有约定，经（jīng）对方当（dāng）事人催告后，解（jiě）除权行使的合理期限为三个月。对方（fāng）当（dāng）事人没有催告的，解除权应当（dāng）在解除权发（fā）生之（zhī）日起一年内行使（shǐ）；逾期不行使的，解除权消灭。”

由此（cǐ）可见，房屋的买受人迟延交付（fù）房款（kuǎn）的（de），出卖（mài）人可先予催（cuī）告，要求其履行合同，支（zhī）付购（gòu）房款，如果（guǒ）买受人（rén）在催告后3个月的合理期限内仍不支（zhī）付，出（chū）卖人（rén）可以请求（qiú）解除（chú）合同。此外，解除权有一定的行使期限（xiàn）。

29．租赁房（fáng）屋被卖，租（zū）房人有权（quán）继续居住吗？

《合同法》第二百（bǎi）二十九（jiǔ）条（tiáo）规定：“租赁物在租赁期间发生（shēng）所有（yǒu）权（quán）变动的，不影响租赁合同的效力（lì）。”《最（zuì）高（gāo）人民法（fǎ）院关于（yú）贯彻执行〈中华人民共和（hé）国民法通（tōng）则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定：“私有（yǒu）房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者（zhě）继（jì）承发生房（fáng）屋产权转移的（de），原租赁（lìn）合（hé）同对承租人和新房主（zhǔ）继续有效。”由此可见，租赁房屋（wū）被卖，租房（fáng）人有权继续居住。

案（àn）例君补充：《民法典》第七百（bǎi）二十（shí）五条：租赁物（wù）在（zài）承租（zū）人按照租赁合同占（zhàn）有期限内发（fā）生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（lì）。

30．什么是房屋（wū）承（chéng）租人（rén）的优先购买权？

房屋承租人的优先购买（mǎi）权是指出（chū）租（zū）人出（chū）卖（mài）租赁房屋的（de），应（yīng）当在（zài）出卖之前的合理期限内（nèi）通知（zhī）承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《合（hé）同法》第二百三十条规（guī）定，出租（zū）人出卖（mài）租赁房屋时，应当在出卖之前的合（hé）理期限内通知（zhī）承租（zū）人，承租人（rén）享有以（yǐ）同等条件优先（xiān）购买（mǎi）的（de）权利（lì）。《最高人民法院关于（yú）审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具（jù）体应用法律若（ruò）干问题的解（jiě）释》第二（èr）十一（yī）条规定：“出租人出卖租赁（lìn）房屋未在（zài）合理期限内（nèi）通知承（chéng）租人或者存（cún）在其他侵害承租人优先购买权情形，承租（zū）人（rén）请求出（chū）租人承担赔偿责任的（de），人民法院应予（yǔ）支持（chí）。但请求确认出租人与第三人签订（dìng）的房屋买（mǎi）卖合同无效的，人民法院不予支（zhī）持（chí）”。据此，出租人侵害承租人优先购（gòu）买权的，出租人与第三人签订（dìng）的房（fáng）屋买卖合同不因此（cǐ）无（wú）效，承租人只能（néng）请求（qiú）出租人承担（dān）赔偿（cháng）责任。

房屋承租人优先购买必须符合以（yǐ）下条（tiáo）件：

(1)仅限（xiàn）于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当在（zài）出卖之前的合（hé）理期限内通知承租（zū）人（rén）。

(3)出租人侵害承租人优先（xiān）权的,承租人可主张赔偿损失;

(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有（yǒu）优先购（gòu）买权（quán）,二者发（fā）生冲突的,前者优先于后者.

案例君补充：《民法典》第七百二（èr）十六条：出租人出卖租赁（lìn）房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权（quán）利；但是（shì）房（fáng）屋按份共有人行使优先（xiān）购买权或（huò）者（zhě）出租人将房屋出卖给（gěi）近亲（qīn）属的除外（wài）。